Вы выбрали квартиру и хотите её купить, но сомневаетесь в "юридической чистоте" документов и сведений её продавца, (представителя продавца, действующего по доверенности). Развеять Ваши сомнения поможет проверка документов покупаемого объекта.
Работа по проверке юридической чистоты, проводится в двух направлениях:
- Проверка документов на выбранный объект недвижимости.
- Проверка документов личности Продавца и его представителя.
1. Проверка пакета документов на квартиру включает в себя:
- Проверку полноты всех необходимых для регистрации перехода права документов.
- Проверку на наличие технических ошибок в документации и на соответствие стандарту.
- Проверку достоверности предъявленных по объекту недвижимости сведений, указанных в правоустанавливающих/правоопределяющих документах.
- Выявление обременений и притязаний на объект недвижимости третьих лиц. (Объект под залогом, под арестом, сдан в долгосрочную аренду и т.п.)
- Соответствие сведений из технической документации фактическому состоянию самого объекта. (Выявление не узаконенных перепланировок, степень серьезности отклонений от норм с целью определения возможности дальнейшего узаконения. Актуальность кадастровой стоимости объекта, заявленной в кадастровом паспорте).
- Наличие среди жильцов квартиры выписанных в связи с отбыванием срока наказания в местах лишения свободы или по признанию без вести пропавшим.
- Запрос истории перехода права собственности на заявленный объект в предшествующих сделках в рамках сроков исковой давности. Так же проверяется наличие выписанных до приватизации несовершеннолетних "собственников" права которых могли быть ущемлены.
- Проверку законности последнего перехода права, если объект недвижимости был приобретен по завещанию или наследству, а так же в результате дарения или приватизации.
- Проверку отсутствия задолженностей по коммунальным и иным платежам перед ТСЖ, ДЭЗ, управляющей компанией.
2. Проверка сведений о продавцах включает в себя:
Проверку на наличие технических ошибок в Паспортах продавца/ов (правильность перевода, если продавец не резидент РФ) - Проверку достоверности предъявленных Паспортов продавца, а так же зарегистрированных в квартире и представителя продавца, действующего по доверенности. Проверяется и своевременность замены паспорта по достижению возраста, смены фамилии и иным причинам.
- Проверку соответствия нотариальных соглашений, заявлений, доверенностей стандартам. (отсутствие тех. ошибок, полнота передачи необходимых полномочий, истечение срока действия). Проверяется наличие отозванных доверенностей, лицензий на ведение нотариальной деятельности у нотариуса, заверившего документы и доверенности.
- Запрос о нахождении собственника и супруга/и по месту регистрации на учете в ПНД и НД.
- Проверку уплаты продавцом всех необходимых налогов по недвижимости.
- Проверку наличия у собственника задолженностей, по которым велись судебные споры, а результаты по взысканиям были переданы судебным приставам.
- Запрос на нахождение продавца или его представителя в федеральном розыске.
- Изучение брачного договора если продавец заключил брак в данной форме.
В результате проверки Вам будет предоставлено письменное заключение: 1. О рисках и пути их минимизации; 2. О целесообразности заключения сделки по проверяемому объекту недвижимости.
Время необходимое для полной проверки варьируется от 5 до 10 рабочих дней. Стоимость услуги составляет от 20 000 до 35 000 рублей.
Стоит серьезно задуматься если:
1) в течение короткого промежутка времени квартира сменила нескольких собственников. Важно понять причину перехода права собственности.
2) в квартире прописано слишком много человек, которые не приходятся друг другу родственниками.
3) при анализе архивной выписки из домовой книги в квартире обнаружились несовершеннолетние, которые были сняты с регистрации до приватизации квартиры.
4) в прошлом, квартира продавалась по доверенности. В этом случае проверить подлинность этого документа самостоятельно будет трудно, присутствует огромная вероятность мошенничества и обмана.
5) на жилье был наложен арест.
Мы рекомендуем нашим клиентам заказывать не отдельную проверку документов, а воспользоваться целиком сопровождением всей сделки (см. здесь), от момента передачи аванса до фактического заселения в новое жилье, с получением продавцом всей суммы за проданную квартиру. Кроме проверки документов важно не допустить ошибок при внесении аванса/задатка, грамотно составить договор купли-продажи с актом, выбрать оптимальную форму передачи денежных средств Продавцу.
Если у Вас возникли вопросы по поводу проведения проверки, Вы можете обратиться:
- по телефонам: 8 (926) 190-30-20, 8 (905) 883 5000
- в офис компании
- оставить заявку здесь (наши специалисты свяжутся с Вами)
Статья написана специалистом АН ООО Оплот-Риелт Русланом Анатольевичем Баданиным. Копирование в любой форме допускается с письменного согласия автора и указанием ссылки на первоисточник.